Question 1

マンション管理業者が新たに管理受託契約を締結しようとする場合の重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

あらかじめ説明会を開催し、管理業務主任者に説明をさせる必要がある。【解説】適正化法72条1項は、マンション管理業者が管理受託契約を締結しようとするときは、あらかじめ説明会を開催し、管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして重要事項について説明をさせなければならないと定めている。【他の選択肢が不適切な理由】新規に契約を締結する場面では、管理者等だけでなく区分所有者等全員が説明の相手方であり、説明会の開催が必要である。また、書面の交付期限は説明会の日の1週間前までとされており、3日前では足りない。説明を行うのは管理業務主任者でなければならず、他の従業者に行わせることはできない。ただし、居住用の独立部分が5以下のマンションに係る管理事務については、事務所を代表する者等が代わって行うことができる。

Question 2

従前の管理受託契約と同一の条件で管理受託契約を更新しようとする場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

管理者等が置かれていないときも、説明会を開催する必要があるとされる。【解説】適正化法72条2項は、従前の管理受託契約と同一の条件で契約を更新しようとするときは、あらかじめ区分所有者等全員に対し重要事項を記載した書面を交付しなければならないと定め、同条3項は、その場合において管理組合に管理者等が置かれているときに限り、管理者等に対し管理業務主任者をして書面を交付して説明をさせなければならないとしている。管理者等が置かれていないときは、書面の交付で足り、説明会の開催は求められていない。【他の選択肢が正しい理由】更新の場面では、区分所有者等全員への書面交付が共通の手続として要求される一方、管理業務主任者による説明の相手方は管理者等に限られる。説明会の開催が必要とされるのは新規に契約を締結する場面であり、更新の場面では要求されていない。

Question 3

適正化法第72条にいう「同一の条件」で管理受託契約を更新する場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

管理事務に要する費用の額を増額する場合も、これに含まれるとされる。【解説】「同一の条件」とは、管理事務の内容及び実施方法、管理事務に要する費用の額及びその支払の時期及び方法、再委託に関する定めの内容、契約期間等が従前と同一であることをいう。管理組合にとって不利益となる方向の変更である費用の増額は「同一の条件」に当たらず、新規契約の締結に準じて説明会の開催が必要となる。【他の選択肢が正しい理由】国土交通省の運用の考え方によれば、管理組合に不利益とならない変更、すなわち管理事務に要する費用の額を減額する場合、管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大する場合、及び従前の契約に比して契約期間を短縮する場合は、いずれも「同一の条件」に含まれるものとして取り扱われる。

Question 4

重要事項を記載した書面に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

管理業務主任者をして、当該書面に記名させなければならないとされる。【解説】適正化法72条5項は、マンション管理業者は、同条1項から3項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして当該書面に記名させなければならないと定めている。かつて求められていた押印は、法改正により不要とされ、現在は記名のみが要件である。【他の選択肢が不適切な理由】押印は現行法上要求されていないため、記名及び押印の双方が必要とする記述は誤りである。また、記名すべき者は管理業務主任者であり、マンション管理業者の代表者による記名では要件を満たさない。書面の記名について法令上の定めがないとする記述も、明文の規定がある以上誤りである。

Question 5

新たに建設されたマンションの分譲に際して締結される管理受託契約における重要事項の説明等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

最初の引渡しの日から1年以内に契約期間が満了するものは、説明を要しない。【解説】適正化法72条1項の括弧書きは、新たに建設されたマンションの分譲に通常要すると見込まれる期間等として国土交通省令で定める期間中に契約期間が満了する契約を、重要事項の説明の対象となる「管理受託契約」から除いている。施行規則は、この期間を、人の居住の用に供する独立部分の引渡しの日のうち最も早い日から1年としている。分譲期間中は区分所有者等が次々と入れ替わり、説明会を開催しても意味を持ちにくいことによる。【他の選択肢が不適切な理由】省令が定める期間は3年ではなく1年である。また、新築であることのみを理由に説明が一律に不要となるわけではなく、当該期間中に契約期間が満了することが必要である。さらに、73条の契約の成立時の書面の交付にはこのような除外規定が置かれていないため、新築マンションの場合であっても書面の交付は必要である。

Question 6

管理計画の認定を受けた管理組合との管理受託契約の更新に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

認定管理者等から説明を要しない旨の意思表明があった場合に省略できる。【解説】適正化法72条3項ただし書は、更新の場面における管理者等に対する管理業務主任者の説明について、認定管理者等から重要事項について説明を要しない旨の意思の表明があったときは、当該認定管理者等に対する重要事項を記載した書面の交付をもってこれに代えることができると定めている。管理水準が確保された管理組合について手続を合理化する趣旨である。【他の選択肢が不適切な理由】この特例は認定管理者等の意思の表明があって初めて働くものであり、認定を受けたことだけで当然に説明が不要となるわけではない。また、特例は管理業務主任者による「説明」を書面の交付に代えるものであって、書面の交付そのものを不要とするものではない。意思の表明があっても省略できないとする記述も、ただし書の存在に反する。

Question 7

重要事項の説明会の開催方法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

複数の管理組合を一括して対象とする説明会を開催するものとされる。【解説】施行規則は、マンション管理業者が重要事項の説明会を開催するときは、できる限り説明会に参加する者の参集の便を考慮して開催の日時及び場所を定め、管理事務の委託を受けた管理組合ごとに開催するものとすると定めている。複数の管理組合をまとめて対象とする説明会は、各管理組合の事情に即した説明ができないため認められない。【他の選択肢が正しい理由】参集の便への配慮と管理組合ごとの開催は、いずれも施行規則が明示する要請である。また、適正化法72条1項後段は、説明会の日の1週間前までに、区分所有者等及び管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならないとしている。

Question 8

マンション管理業者が管理組合の管理者等である場合の利益相反のおそれがある取引に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

あらかじめ説明会を開催し、区分所有者等に重要な事実を説明する。【解説】適正化法77条の2は、管理事務の委託を受けた管理者等であるマンション管理業者が、自己と密接な関係を有する者との間で取引を行おうとするときは、あらかじめ説明会を開催し、管理組合を構成する区分所有者等に対し、当該取引に関する重要な事実として国土交通省令で定める事項を説明しなければならないと定めている。いわゆる第三者管理者方式において生じ得る利益相反から区分所有者等を保護する趣旨である。【他の選択肢が不適切な理由】この説明は事前に行うことが求められており、事後の報告で代替することはできない。密接な関係を有する者との取引こそが規律の対象であるから、説明が不要とする記述も誤りである。もっとも、災害その他やむを得ない事由により緊急に取引を行う必要がある場合には、この限りでないとする例外が定められている。

Question 9

重要事項の説明に関する次のア～エの記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア　新規に管理受託契約を締結しようとするときは、説明会の日の1週間前までに、区分所有者等及び管理者等の全員に重要事項を記載した書面を交付しなければならない。イ　管理業務主任者は、重要事項の説明をするときは、説明の相手方から請求がなくても管理業務主任者証を提示しなければならない。ウ　従前の契約と同一の条件で更新しようとするときは、区分所有者等全員に重要事項を記載した書面を交付しなければならない。エ　重要事項を記載した書面は、区分所有者等の承諾を得ても、電磁的方法により提供することはできない。

Accepted Answer

三つ。【解説】正しいものはア、イ、ウの三つである。アは正しい。適正化法72条1項後段が、説明会の日の1週間前までに区分所有者等及び管理者等の全員に対して重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付すべきことを定めている。イも正しい。72条4項は、説明の相手方に対し管理業務主任者証を提示しなければならないとしており、請求の有無を問わない。ウも正しい。72条2項が、同一の条件で更新しようとするときの区分所有者等全員への書面交付を義務付けている。エは誤り。同条は、政令で定めるところにより相手方の承諾を得て、書面に記載すべき事項を情報通信の技術を利用する方法により提供することを認めており、この場合には記名に関する規定は適用されない。【他の選択肢が不適切な理由】「四つ」とする記述は、重要事項を記載した書面を電磁的方法では一切提供できないと考えた場合の数である。相手方の承諾を得れば情報通信の技術を利用する方法で提供することが認められており、この場合には書面への記名に関する規定は適用されない。「一つ」「二つ」とする記述は、説明会の1週間前までの書面交付、主任者証の提示、更新時の区分所有者等全員への書面交付のいずれかを落とした場合の数である。主任者証の提示は相手方の請求の有無を問わず必要であり、更新の場合にも全員への書面交付が求められる。

Question 10

重要事項の説明等に関する次のア～エの記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。

ア　新規に管理受託契約を締結しようとするときの説明の相手方には、区分所有者等が含まれる。
イ　従前の契約と同一の条件で更新しようとするときは、説明会を開催しなければならない。
ウ　重要事項を記載した書面には、管理業務主任者が記名しなければならない。
エ　重要事項の説明は、管理業務主任者以外の従業者に行わせることができる。

Accepted Answer

イとエ。【解説】誤っているものはイとエである。イは誤り。適正化法72条2項及び3項は、同一の条件で更新しようとするときについて、区分所有者等全員への書面の交付と、管理者等が置かれている場合の管理者等に対する説明を求めるにとどまり、説明会の開催は要求していない。説明会が必要となるのは新規に契約を締結しようとする場面である。エも誤り。72条は説明を管理業務主任者に行わせるべきことを明文で定めている。なお、居住用の独立部分が5以下のマンションに係る管理事務については、78条により事務所を代表する者等が代わって行うことができる。アは正しい。新規契約の場面では、区分所有者等及び管理者等の双方が説明の相手方である。ウも正しい。72条5項が交付すべき書面への管理業務主任者の記名を義務付けている。【他の選択肢が不適切な理由】「アとイ」「アとウ」とする記述は、アを誤りとする点で成り立たない。新規に契約を締結しようとする場面では説明会を開いて区分所有者等及び管理者等の双方に説明することとされており、区分所有者等は当然に説明の相手方に含まれる。「アとウ」「ウとエ」とする記述は、ウを誤りとする点でも成り立たない。交付すべき重要事項を記載した書面には管理業務主任者が記名しなければならないと明文で定められている。

重要事項の説明等の一問一答