Question 1

マンション標準管理委託契約書に定める管理事務の内容に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理事務には、専有部分内の設備の日常的な保守点検が当然に含まれるとされる。【解説】マンション管理適正化法2条は、管理事務をマンションの管理に関する事務であって基幹事務を含むものと定義し、その対象から専有部分を除いている。マンション標準管理委託契約書も管理事務の対象部分を共用部分等としており、専有部分内の設備の保守点検は、別途特約を設けない限り当然には含まれない。【他の選択肢が正しい理由】標準管理委託契約書3条は、管理事務の内容を事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務の4つに区分している。このうち事務管理業務には会計の収入及び支出の調定と出納が含まれ、これに維持又は修繕に関する企画又は実施の調整を加えたものが、法律上の基幹事務に当たる。

Question 2

マンション管理業者による管理事務の再委託に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

基幹事務を一括して他人に委託することは、法律により禁止されているのだ。【解説】マンション管理適正化法は、マンション管理業者が管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならないと定めている。基幹事務は管理組合の財産管理の中核をなす業務であり、これを丸ごと他社に委ねることは、その管理業者を選んだ管理組合の信頼を損なうためである。【他の選択肢が不適切な理由】禁止されているのは基幹事務の一括再委託であって、清掃業務や設備の保守点検といった業務を専門の業者に再委託することは禁じられていない。基幹事務のうち出納業務のみを切り出して再委託することも、一括して委託する行為には当たらないため禁止されない。また、標準管理委託契約書は再委託した場合に管理業者が管理組合に対して責任を負う旨を定めており、書面による承諾を再委託一般の要件とはしていない。

Question 3

マンション管理業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

新たに管理受託契約を締結する場合には、説明会を開催しなければならないのだ。【解説】マンション管理適正化法72条は、マンション管理業者が新たに管理受託契約を締結しようとするときは、あらかじめ説明会を開催し、区分所有者等及び管理者等に対して管理業務主任者に重要事項を説明させなければならないと定めている。そのうえで、説明会の日の1週間前までに区分所有者等及び管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付することが求められる。【他の選択肢が不適切な理由】書面の交付期限は説明会の日の1週間前までであり、3日前では足りない。重要事項の説明は管理業務主任者が行わなければならず、説明の際には管理業務主任者証の提示も義務付けられているため、従業者一般が説明することはできない。また、従前の契約と同一の条件で更新する場合には説明会の開催は不要であり、区分所有者等全員への書面の交付と、管理者等が置かれている場合の管理業務主任者による説明で足りる。

Question 4

マンション管理業者が管理組合と管理受託契約を締結した場合の書面の交付に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

契約の成立時の書面は、管理業務主任者が説明したうえで交付する必要があるのだ。【解説】マンション管理適正化法73条が定める契約の成立時の書面は、締結された契約の内容を後日確認できるようにするための書面であり、管理業務主任者による記名は必要とされるものの、説明までは義務付けられていない。契約締結前の判断材料として説明が義務付けられる重要事項説明書と、契約締結後に交付される契約の成立時の書面との違いは、実務上も試験上も重要な区別である。【他の選択肢が正しい理由】契約の成立時の書面は契約を締結したときに遅滞なく交付しなければならず、管理業務主任者の記名も必要である。交付の相手方は管理組合の管理者等であるが、管理者等が置かれていない場合には区分所有者等の全員に交付しなければならない。

Question 5

マンション管理業者が行う管理事務の報告に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理業者は、管理組合の事業年度の終了後、遅滞なく報告を行う必要があるのだ。【解説】マンション管理適正化法77条は、マンション管理業者が管理組合の事業年度の終了後、遅滞なく、その期間における管理事務に関する報告を行わなければならないと定めている。報告は、管理事務報告書を作成し、管理業務主任者がこれを交付して説明する方法によって行われる。【他の選択肢が不適切な理由】管理事務の報告は管理業務主任者が行わなければならず、従業者一般が行うことはできない。管理者等が置かれている場合には当該管理者等に対して報告すれば足り、説明会の開催が必要となるのは管理者等が置かれていない場合である。また、報告は管理事務報告書を作成して交付する方法によるため、口頭による報告のみでは足りない。

Question 6

マンション管理業者による財産の分別管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理業者は、いかなる場合も保証契約を締結する必要がないものとされるのだ。【解説】マンション管理適正化法76条及び同法施行規則は、管理業者が区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を管理する場合の方法を定め、いわゆるイ又はロの方法により管理する場合には、原則として1か月分の修繕積立金等金銭の額以上について有効な保証契約を締結しなければならないとしている。保証契約が不要となるのは、管理業者が印鑑等を管理しない場合など、規則が定める要件をすべて満たす場合に限られる。【他の選択肢が正しい理由】修繕積立金等が金銭である場合には収納口座と保管口座（又は収納・保管口座）を用いて区分して管理することとされ、収納口座に預け入れられた金銭のうちその月分の管理費用に充当する額を除いた残額は、翌月末日までに保管口座へ移し換えられる。保管口座や収納・保管口座に係る管理組合の印鑑等については、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間などの例外を除き、管理業者が管理することは認められていない。

Question 7

マンション標準管理委託契約書における管理業者の対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

督促しても組合員が支払わないときは、以後の収納の請求は管理組合が行うのだ。【解説】マンション標準管理委託契約書10条は、管理業者が出納業務を行う場合において、組合員に対し管理費、修繕積立金、使用料その他の金銭の督促を行ってもなお支払われないときは、管理業者はその責めを免れ、その後の収納の請求は管理組合が行うものとしている。管理業者の督促は事実行為としての協力にとどまり、債権回収そのものを引き受けるものではないという整理である。【他の選択肢が不適切な理由】管理業者は支払があるまで無制限に督促を続ける義務を負うわけではなく、契約に定められた範囲の督促を行えば足りる。標準管理委託契約書11条は、管理事務を行うため必要なときに管理組合に代わって有害行為の中止を求めることができると定めているため、一切できないとする記述も誤りである。訴訟の提起は弁護士法との関係からも管理業者の業務とはされておらず、管理組合が自ら行うべきものである。

Question 8

マンション標準管理委託契約書が定める契約の終了及び更新に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理組合からの解約の申入れには、管理業者の書面による同意が必要とされるのだ。【解説】マンション標準管理委託契約書は、管理組合又は管理業者のいずれからも、相手方に対して少なくとも3か月前に書面で解約の申入れを行うことにより契約を終了させることができると定めている。解約の申入れは一方的な意思表示によって効力を生じるものであり、相手方の同意を要件とはしていない。【他の選択肢が正しい理由】解約の予告期間が3か月とされているのは、管理組合が後任の管理業者を選定し引継ぎを行うための時間を確保する趣旨である。契約の更新についても、有効期間が満了する日の3か月前までに書面で申し出るものとされ、期間内に協議が調う見込みがないときは、従前と同一の条件で期間を定めた暫定契約を締結できるとされている。

Question 9

マンション標準管理委託契約書に関する次のア〜エの記述のうち、適切なものはいくつあるか。 ア 管理業者は、災害又は事故等の事由により緊急に行う必要がある業務については、管理組合の承認を受けないで実施することができる。 イ アにより緊急に実施した業務に要した費用は、管理組合が負担するのが原則である。 ウ 管理業者は、その責めに帰することができない事由による損害についても、常に賠償の責任を負う。 エ 管理業者は、管理事務を行うため必要があるときは、組合員等に対して専有部分等への立入りを請求することができる。

Accepted Answer

三つ。【解説】マンション標準管理委託契約書は、災害又は事故等の事由により緊急に行う必要がある業務については、管理業者が管理組合の承認を受けないで実施できるものとし、その費用は管理組合が負担することを原則としている。また、管理事務を行うため必要があるときは、組合員等に対して専有部分又は専用使用部分への立入りを請求できるとしている。したがってア、イ及びエの三つが適切である。【他の選択肢が不適切な理由】ウは、管理業者の責めに帰することができない事由による損害についてまで賠償の責任を負うとする点で誤りであり、契約書は免責事項を定めている。適切な記述は三つであるから、一つ、二つ及び四つはいずれも数が合わない。

Question 10

マンション管理業者と管理組合との契約手続に関する次のア〜エの記述のうち、マンション管理適正化法によれば適切なものの組み合わせはどれか。 ア 重要事項の説明を行う管理業務主任者は、説明の相手方に対して管理業務主任者証を提示しなければならない。 イ 重要事項を記載した書面には、管理業務主任者が記名しなければならない。 ウ 従前の契約と同一の条件で更新する場合には、管理者等が置かれていても重要事項を記載した書面を交付する必要はない。 エ 管理受託契約に係る重要事項の説明の相手方は管理組合の管理者等に限られ、区分所有者等は含まれない。

Accepted Answer

アとイ。【解説】マンション管理適正化法72条は、重要事項の説明をする管理業務主任者に対して管理業務主任者証の提示を義務付け、重要事項を記載した書面には管理業務主任者が記名しなければならないと定めている。したがってアとイが適切である。【他の選択肢が不適切な理由】従前と同一の条件で更新する場合であっても、区分所有者等の全員に対して重要事項を記載した書面を交付しなければならず、管理者等が置かれているときは管理業務主任者による説明も必要であるから、ウは誤りである。また、新たに契約を締結する場合の説明会は区分所有者等及び管理者等を対象として開催されるため、説明の相手方が管理者等に限られるとするエも誤りである。

管理委託契約と標準管理委託契約書の一問一答