Question 1

標準管理規約における専有部分の用途に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用しなければならないとされる。。【解説】標準管理規約12条1項は、区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないと定めている。同条関係コメントは、住宅としての使用は専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断するとし、したがって利用方法は生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要すると説明している。【他の選択肢が不適切な理由】事務所としての使用が認められているとする記述は、住宅以外の用途に供してはならないとする12条1項に反するため誤りである。床面積によって判断されるとする記述も誤りで、上記のとおり判断基準となるのは生活の本拠があるか否かである。理事長の承認を得れば足りるとする記述も誤りで、12条1項は用途を住宅に限定する規約上の義務を定めたものであり、理事長の承認によって用途違反が適法となるものではない。用途を変更するには規約の変更を要することとなる。

Question 2

標準管理規約における住宅宿泊事業（いわゆる民泊）の取扱いに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

住宅宿泊事業を可能とするか禁止するかは、規約に明記することが望ましいとされる。。【解説】標準管理規約12条2項には、住宅宿泊事業法3条1項の届出を行って営む同法2条3項の住宅宿泊事業について、これに使用することができるとする規定例と、使用してはならないとする規定例の双方が示されている。同条関係コメントは、住宅宿泊事業については可能か禁止かを明記することが望ましいとしている。可否が不明確なままでは、届出をめぐって管理組合と区分所有者の間に紛争が生じかねないためである。【他の選択肢が不適切な理由】規約で禁止することはできないとする記述は誤りで、禁止する場合の規定例が明示的に用意されている。家主居住型に限定しなければならないとする記述も誤りで、同コメントは、個別のマンションの事情によっては家主居住型に限り可能とするケースも考えられるとして例を示しているにすぎず、限定が義務付けられているわけではない。住宅宿泊事業法に違反する事業について規約への明記が必要とする記述も誤りで、同コメントは、旅館業法や住宅宿泊事業法に違反して行われる事業は管理規約に明記するまでもなく当然に禁止されているとしている。

Question 3

標準管理規約における民泊及び旅館業の取扱いに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

住宅宿泊事業の前段階である広告掲載を禁止する規定を置くことは、認められていない。。【解説】標準管理規約12条関係コメントは、住宅宿泊事業を禁止する規定を置く場合において、住宅宿泊事業の実施そのものだけでなく、さらにその前段階の広告掲載等をも禁止する旨を明確に規定するため、「区分所有者は、前二項に違反する用途で使用することを内容とする広告の掲載その他の募集又は勧誘を行ってはならない。」のような規定を置くこともありうるとしている。したがって、このような規定を置くことが認められないとするのは誤りである。【他の選択肢が正しい理由】旅館業法3条1項の簡易宿所の許可を得て行う民泊については、旅館業営業として行われるものであり通常は12条1項の用途に含まれていないと考えられるため、可能としたい場合にはその旨を明記することが望ましいとされている。また同コメントは、新規分譲時の原始規約等において住宅宿泊事業の可否を使用細則に委任しておくこともありうるとして、その規定例を示している。

Question 4

標準管理規約におけるペットの飼育に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

ペットの飼育を認めるか否かは、規約で定めるべき事項であるとされている。。【解説】標準管理規約18条関係コメントは、犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項であるとした上で、基本的な事項を規約で定め、手続等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能であるとしている。飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、飼育者の守るべき事項、違反者に対する措置等の規定を定める必要があるとされている。【他の選択肢が不適切な理由】理事会の決議によって定めるとする記述は誤りで、上記のとおり飼育の可否は規約事項である。手続等の細部を使用細則に委ねることができないとする記述も、上記コメントが委任を可能としている点に反するため誤りである。身体障害者補助犬の飼育を禁止できるとする記述も不適切で、同コメントが示すペット飼育禁止規定の例では、身体障害者補助犬法に規定する身体障害者補助犬を使用する場合が禁止の例外として除かれている。

Question 5

標準管理規約における使用細則に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

共用部分における喫煙に関する事項を、使用細則で定めることは認められていない。。【解説】標準管理規約18条関係コメントは、喫煙に関して、共用部分においてそれを認める、認めない等の規定、認める場合におけるその場所など遵守すべき事項、これらの事項に違反した者に対する措置等について、使用細則で定めることは可能であるとしている。さらに、他の区分所有者及び占有者との円滑な共同生活を維持する観点から、周囲の状況に配慮した方法で喫煙することが望ましく、使用細則にそうした規定を盛り込むことも考えられるとしている。【他の選択肢が正しい理由】使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等の専有部分の使用方法に関する規制のほか、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料、置き配を認める際のルール等が挙げられている。また同コメントは、マンション内における感染症の感染拡大のおそれが高いと認められた場合において、使用細則を根拠として居住者による共用部分等の使用を一時的に停止・制限することは可能であると考えられるとしている。

Question 6

標準管理規約におけるバルコニー等の専用使用権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

一階に面する庭の専用使用権者は、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。。【解説】標準管理規約14条2項は、一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより管理組合に専用使用料を納入しなければならないと定めている。庭は住戸に当然に付随するものではなく、専用使用権を有する者と有しない者との間に受益の差が生じるためである。【他の選択肢が不適切な理由】バルコニーの専用使用権者が常に専用使用料を納入する義務を負うとする記述は誤りで、14条2項が使用料の対象としているのは一階に面する庭のみである。もっとも同条関係コメントは、バルコニー及び屋上テラスが全ての住戸に附属しているのではない場合には別途専用使用料の徴収について規定することもできるとしている。貸与を受けた者が使用できないとする記述も誤りで、同条3項は、区分所有者から専有部分の貸与を受けた者はその区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができるとしている。専用使用権の対象が二つに限られるとする記述も誤りで、14条1項はバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラスを掲げている。

Question 7

標準管理規約における駐車場の使用に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

駐車場の管理は、専用使用権を有する者の責任と負担において行うものとされている。。【解説】標準管理規約21条関係コメントは、駐車場の管理は管理組合がその責任と負担で行うと明記している。21条1項ただし書が専用使用権を有する者の責任と負担による保存行為の対象としているのはバルコニー等であって、駐車場はこれに含まれない。そもそも駐車場は14条の専用使用権の対象ではなく、15条により駐車場使用契約に基づいて使用させる仕組みが採られている点にも注意を要する。【他の選択肢が正しい理由】区分所有者がその所有する専有部分を他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときに駐車場使用契約が効力を失う点は15条3項のとおりである。使用者の選定について、最初に使用者を選定する場合には抽選、二回目以降の場合には抽選又は申込順にする等、公平な方法により行うものとする点は同条関係コメントのとおりである。駐車場使用料の取扱いは29条のとおりである。

Question 8

標準管理規約における敷地及び共用部分等の第三者の使用に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

電気室については、電気を供給する設備を維持し運用する事業者に使用させうる。。【解説】標準管理規約16条1項は、管理事務室、管理用倉庫、機械室その他対象物件の管理の執行上必要な施設を管理事務を受託し又は請け負った者に、電気室を対象物件に電気を供給する設備を維持し及び運用する事業者に、ガスガバナーを当該設備を維持し及び運用する事業者に、それぞれ使用させることができると定めている。これらは総会の決議を要することなく規約自体が認めているものである。【他の選択肢が不適切な理由】管理事務室を管理事務の受託者に使用させるのに総会の決議が必要とする記述は誤りで、上記のとおり16条1項が直接に認めている。広告塔や看板のための使用を理事会の決議で認めうるとする記述も誤りで、同条2項はこれらの使用について総会の決議を経ることを求めており、48条は16条2項に定める第三者の使用を総会の議決事項として掲げている。駐車場及び専用使用部分についても使用させうるとする記述も誤りで、同条2項はこれらを明示的に除外している。

Question 9

標準管理規約の用法に関する次のア～エの記述のうち、適切なものはいくつあるか。ア　区分所有者は、敷地及び共用部分等を通常の用法に従って使用しなければならない。イ　通常の用法の具体的内容は、使用細則で定めることとされている。ウ　専有部分を第三者に貸与する場合、規約を遵守させる義務までは負わない。エ　貸与を受けた第三者からは、誓約書に代えて口頭の同意を得れば足りる。

Accepted Answer

二つ。【解説】適切なものはア、イの二つである。アは適切である。13条は、区分所有者は敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならないと定めている。イは適切である。同条関係コメントは、通常の用法の具体的内容は使用細則で定めることとするとしている。ウは不適切である。19条1項は、区分所有者はその専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならないとしており、同条2項はその旨の条項を貸与に係る契約に定めることを求めている。エは不適切である。同項は、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならないとしており、口頭の同意で足りるとはされていない。【他の選択肢が不適切な理由】適切な記述はア・イの二つであるから、一つ、三つ、四つとする記述はいずれも該当しない。特にエは、書面である誓約書の提出という要件を口頭の同意に緩めてしまう記述である点に注意を要する。

Question 10

標準管理規約における専有部分の貸与に関する次のア～エの記述のうち、適切なものの組み合わせはどれか。
ア　区分所有者は、規約及び使用細則に定める事項を賃借人に遵守させなければならない。
イ　区分所有者は、第三者に専有部分を借用した旨の届出を提出させなければならない。
ウ　暴力団員への貸与を禁止する規定は、標準管理規約の本則に必ず設けられている。
エ　管理組合は、区分所有者の授権がなくても当然に賃貸借契約を解約できる。

Accepted Answer

アとイ。【解説】適切なものはアとイである。アは適切である。19条1項は、区分所有者はその専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならないとしている。イは適切である。同条3項は、区分所有者は当該第三者に、専有部分を借用した旨の届出を管理組合に提出させなければならないとしている。ウは不適切である。19条の2の暴力団員の排除に関する規定は、専有部分の貸与に関し暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合の規定例として示されているものであり、必ず設けられているものではない。エは不適切である。同条関係コメントは、管理組合が区分所有者から解約権行使の代理権の授与を受けて区分所有者に代理して解約権を行使するものと説明しており、授権なく当然に解約できるものではない。【他の選択肢が不適切な理由】ウとエはいずれも不適切であるから、これらを含む組み合わせは正解とならない。

用法（専有部分の用途・ペット飼育・民泊等）の一問一答