Question 1

標準管理規約における共有持分の割合の定め方に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算によるものとされている。。【解説】標準管理規約10条関係コメントは、共有持分の割合については専有部分の床面積の割合によることとした上で、登記簿に記載されている面積は内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は壁心計算によるものとすると明記している。壁心計算とは、界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。区分所有法14条3項が共用部分の持分の基準となる床面積を内側線で囲まれた部分の水平投影面積によるとしつつ、同条4項が規約で別段の定めをすることを妨げないとしていることを踏まえたものである。【他の選択肢が不適切な理由】基準となる面積が内のり計算によるとする記述は、登記簿上の面積の計算方法と取り違えたものであり誤りである。使用頻度を勘案して定めるとする記述も誤りで、25条関係コメントは管理費等の負担割合を定めるに当たって使用頻度等は勘案しないとしている。住戸の戸数に応じて均等に定めなければならないとする記述も誤りで、共有持分の割合は上記のとおり専有部分の床面積の割合によることとされている。

Question 2

標準管理規約における敷地及び共用部分等の共有持分に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

敷地及び附属施設の共有持分は、分譲契約等によって定まるものである。。【解説】標準管理規約10条関係コメントは、敷地及び附属施設の共有持分は規約で定まるものではなく分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものであるとし、これに対し共用部分の共有持分は規約で定まるものであると説明している。したがって、10条が別表第3により共有持分を定める意味は、敷地及び附属施設については確認的なものにとどまる。【他の選択肢が不適切な理由】敷地及び附属施設の共有持分が規約によって創設的に定まるとする記述は、上記のとおり分譲契約等によって定まるとするコメントの説明に反するため誤りである。共用部分の共有持分が分譲契約等によってのみ定まるとする記述も、共用部分の共有持分は規約で定まるものであるとする説明に反する。敷地の共有持分を公正証書で定めることが禁止されているとする記述も誤りで、同コメントは、敷地については公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要があるとしている。

Question 3

標準管理規約における分割請求及び単独処分の禁止に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

住戸を他の区分所有者又は第三者に貸与することも、この禁止に当たる。。【解説】標準管理規約11条関係コメントは、住戸を他の区分所有者又は第三者に貸与することは本条の禁止に当たらないと明記している。11条が禁止しているのは分割請求と、専有部分と共有持分とを分離してする譲渡、抵当権の設定等の処分であって、貸与は専有部分と共有持分とを分離する処分には当たらないからである。実際、19条は専有部分を第三者に貸与する場合の手続を定めており、貸与自体は当然に許容されている。【他の選択肢が正しい理由】区分所有者が敷地又は共用部分等の分割を請求することができない点は11条1項のとおりである。専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡し、又は抵当権の設定等の処分をしてはならない点は同条2項のとおりであり、譲渡と抵当権の設定に関する二つの記述はいずれも同項の内容に沿うものである。なお、倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き分離処分を禁止する旨を規定するものとされている（同条関係コメント）。

Question 4

標準管理規約における管理費等の額の算出に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理費等の額は、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。。【解説】標準管理規約25条2項は、管理費等の額については各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとすると定めている。同条関係コメントは、管理費等の負担割合を定めるに当たっては使用頻度等は勘案しないと明記している。【他の選択肢が不適切な理由】敷地の共有持分に応じて算出するとする記述は誤りで、25条2項が基準としているのは共用部分の共有持分である。なお、団地型では管理費のうち棟の管理に相当する額は棟の共用部分の共有持分に応じ、それ以外は土地の共有持分に応じて算出される点と混同しないよう注意を要する。使用頻度を勘案して増減させるとする記述も上記コメントに反するため誤りである。一戸一議決権を採用した場合に各戸均等としなければならないとする記述も誤りで、同コメントは、一戸一議決権や価値割合を採用する場合であっても、これとは別に管理費等の負担額については共用部分の共有持分に応じて算出することが考えられるとしている。

Question 5

標準管理規約における管理組合の消滅時の財産の清算に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

残余財産は、各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて帰属する。。【解説】標準管理規約65条は、管理組合が消滅する場合、その残余財産については10条に定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとすると定めている。同条関係コメントは、共有持分割合と修繕積立金等の負担割合が大きく異なる場合は負担割合に応じた清算とするなど、マンションの実態に応じて衡平な清算の規定を定めることが望ましいとしている。【他の選択肢が不適切な理由】各区分所有者に均等の割合で帰属するとする記述は誤りで、基準となるのは共用部分の共有持分割合である。理事長に一括して帰属するとする記述も誤りで、理事長は管理組合を代表する者にすぎず、残余財産が理事長個人に帰属する理由はない。清算の対象外とされるとする記述も誤りで、32条関係コメントは、マンション再生等により消滅する管理組合は管理費や修繕積立金等の残余財産を清算する必要があるとしている。

Question 6

標準管理規約における価値割合による議決権割合の設定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

価値割合は、住戸内の内装や備付けの設備等の豪華さも加味して設定するものである。。【解説】標準管理規約46条関係コメントは、価値割合とは専有部分の大きさ及び立地（階数・方角等）等を考慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、住戸内の内装や備付けの設備等住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意すると明記している。住戸内の設えは各区分所有者が事後的に変えうるものであって、団体的な議決権割合の基礎とするには適さないためである。【他の選択肢が正しい理由】価値割合が専有部分の大きさ及び立地等を考慮した効用の違いに基づくものである点は上記のとおりである。10条関係コメントは、価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても価値割合に連動させることが考えられるとしている。また46条関係コメントは、前方に建物が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすような事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則として行わないものとするとしている。

Question 7

標準管理規約における敷地及び共用部分等の共有に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

専用使用権が設定された部分は、共有の対象から除かれるとされている。。【解説】標準管理規約2条8号は、専用使用権を敷地及び共用部分等の一部について特定の区分所有者が排他的に使用できる権利と定義している。専用使用権はあくまで共有物である敷地又は共用部分等の一部について排他的使用を認めるものであり、当該部分が共有の対象から外れるわけではない。14条2項が一階に面する庭の専用使用権者に専用使用料の納入を義務付けているのも、当該部分が本来は区分所有者全員の共有物であることを前提とするものである。【他の選択肢が正しい理由】対象物件のうち敷地及び共用部分等を区分所有者の共有とする点は9条のとおりであり、各区分所有者の共有持分を別表第3に掲げるとおりとする点は10条のとおりである。また2条7号は、共用部分等とは共用部分及び附属施設をいうと定義しており、附属施設には塀、フェンス、駐車場、通路、自転車置場、ごみ集積所等が含まれる（別表第1）。

Question 8

標準管理規約における敷地及び共用部分等の共有に関する次のア～エの記述のうち、適切なものはいくつあるか。
ア　共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算によるものとされている。
イ　登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるものである。
ウ　共用部分の共有持分は、規約で定まるものであるとされている。
エ　区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することができない。

Accepted Answer

四つ。【解説】適切なものはア、イ、ウ、エの四つである。アは適切である。10条関係コメントは、共有持分の割合の基準となる面積は壁心計算によるものとするとしている。イは適切である。同コメントは、登記簿に記載されている面積は内のり計算によると明記している。ウは適切である。同コメントは、敷地及び附属施設の共有持分が分譲契約等によって定まるものであるのに対し、共用部分の共有持分は規約で定まるものであるとしている。エは適切である。11条1項は、区分所有者は敷地又は共用部分等の分割を請求することはできないと定めている。【他の選択肢が不適切な理由】適切な記述はア・イ・ウ・エの四つであるから、一つ、二つ、三つとする記述はいずれも該当しない。特にエは、区分所有法上も共用部分の分割請求が認められていないことと整合する記述であり、不適切と数えないよう注意を要する。

Question 9

標準管理規約における共有関係に関する次のア～エの記述のうち、適切なものの組み合わせはどれか。
ア　管理費等の負担割合を定めるに当たっては、使用頻度等を勘案するものとする。
イ　敷地について公正証書により持分の割合が定まっている場合は、それに合わせる。
ウ　専有部分と共有持分とを分離して抵当権を設定することは、認められている。
エ　管理組合の消滅時の残余財産は、共用部分の共有持分割合に応じて帰属する。

Accepted Answer

イとエ。【解説】適切なものはイとエである。アは不適切である。25条関係コメントは、管理費等の負担割合を定めるに当たっては使用頻度等は勘案しないと明記している。イは適切である。10条関係コメントは、共有持分の割合について、敷地については公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要があるとしている。ウは不適切である。11条2項は、区分所有者は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならないと定めている。エは適切である。65条は、管理組合が消滅する場合の残余財産について、10条に定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとしている。【他の選択肢が不適切な理由】アとウはいずれも不適切であるから、これらを含む組み合わせは正解とならない。

Question 10

標準管理規約における議決権割合の設定方法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

Accepted Answer

価値割合による設定は、既存のマンションにおいてのみ用いることができる。。【解説】標準管理規約46条関係コメントは、価値割合による議決権割合について、新たに建てられるマンションの議決権割合についてより適合的な選択肢を示す必要があると考えられるとした上で、各戸の階数・方角などにより別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした議決権割合を新築当初に設定することが想定されるとしている。したがって、既存のマンションにおいてのみ用いることができるとするのは誤りである。【他の選択肢が正しい理由】議決権について共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当であるとする点は同コメントのとおりである。各住戸の面積があまり異ならない場合に住戸一戸につき各一個の議決権により対応することも可能である点、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用することにより対応することも可能である点は、いずれも同コメントのとおりである。

敷地及び共用部分等の共有の一問一答