Question 1

2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法における所在等不明区分所有者に関する制度について、正しいものはどれか。

Accepted Answer

裁判所の裁判により、その者を除いて集会の決議をすることが可能となる。【解説】区分所有法38条の2は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所が、その所在等不明区分所有者以外の区分所有者又は管理者の請求により、当該区分所有者を除いて集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができると定めている。この裁判を経た所在等不明区分所有者は議決権を有しないこととなるため、決議の母数から除外され、決議が成立しやすくなる。【他の選択肢が不適切な理由】他の区分所有者が所在等不明者の議決権を代わって行使できるとする規定は存在しない。所在等不明であることの認定は、必要な調査を尽くしたことを前提に裁判所が行うものであり、管理者が単独で認定できるものではない。また、除外の裁判を受けた者は集会の招集の通知の対象からも外れる。

Question 2

2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法における国内管理人の制度に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

国内に住所を有しない区分所有者は、国内管理人を選任することができる。【解説】区分所有法6条の2は、国内に住所を有しない区分所有者について、その専有部分の管理に関する事務を行わせるため、国内管理人を選任することができると定めている。海外に居住する投資家等が専有部分を保有する例が増え、連絡や意思確認に支障が生じていたことを受けて新設された制度であり、規約によって国内管理人の選任を義務づけることも可能とされている。【他の選択肢が不適切な理由】制度の対象は国内に住所を有しない区分所有者であるから、国内に住所を有する区分所有者にも選任義務があるとする内容は誤りである。国内管理人は専有部分の管理に関する事務を行う者であって、区分所有者に代わって管理費の支払義務を負う立場ではない。また、規約で選任を義務づけることは認められている。

Question 3

2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法における所有者不明専有部分管理命令に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

裁判所が、申立てにより所有者不明専有部分の管理人を選任することができる。【解説】区分所有法46条の2以下は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない専有部分について、裁判所が利害関係人の申立てにより管理人を選任してその管理を命ずる所有者不明専有部分管理命令の制度を定めている。選任された管理人は当該専有部分の管理及び処分をする権限を有し、管理組合はこの制度を通じて放置された住戸への対応を進めることができる。【他の選択肢が不適切な理由】管理人を選任するのは裁判所であり、管理組合の理事会が選任するものではない。管理人には管理及び処分の権限が与えられるから、権限がないとする内容も誤りである。申立てをすることができるのは利害関係人であり、管理組合や他の区分所有者も含まれ得るから、共有者に限られるとする内容も正しくない。

Question 4

2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法における管理不全専有部分管理命令に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

管理が不適当であることで他人の権利が侵害されるおそれがある場合に用いる。【解説】区分所有法46条の8以下の管理不全専有部分管理命令は、専有部分の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に、裁判所が利害関係人の申立てにより管理人を選任してその管理を命ずる制度である。ごみが大量に放置され衛生上の問題が生じている住戸などが典型例であり、所有者が判明していても利用できる点で所有者不明の場合の制度と異なる。【他の選択肢が不適切な理由】この制度は所有者が判明している場合を想定したものであるから、判明していると利用できないとする内容は誤りである。管理不全に当たるかどうかは裁判所が判断するのであって、管理組合が単独で認定するものではない。また、選任された管理人に専有部分の売却義務が課されるという定めも存在しない。

Question 5

管理不全の共用部分について裁判所が管理人を選任する制度に関する次の記述のうち、2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

共用部分の管理が不適当である場合に、裁判所が管理人を選任することができる。【解説】区分所有法46条の13以下は、共用部分の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合について、裁判所が利害関係人の申立てにより管理不全共用部分管理人を選任してその管理を命ずることができる制度を定めている。廊下や外階段に危険物が放置されているなど、管理組合が機能しないために共用部分が放置されている事案への対応手段である。【他の選択肢が不適切な理由】共用部分についても管理不全を理由とする管理命令が用意されているから、制度がないとする内容は誤りである。適用の要件は共用部分の管理の不適当性であって、管理者の有無によって適用が限定されるものではない。また、管理人が共用部分を当然に第三者へ譲渡できるわけではない。

Question 6

2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法により新設された、区分所有者の一般的な義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

区分所有者は、管理が適正かつ円滑に行われるよう相互に協力する義務を負う。【解説】2026年4月1日施行の改正区分所有法5条の2は、区分所有者は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならないと定めた。管理への無関心や非協力が管理不全の一因であることを踏まえ、区分所有者が管理に関与すべきことを一般的な責務として明示したものであり、集会への出席や情報提供への協力などの基礎となる規定である。【他の選択肢が不適切な理由】役員への就任を義務づける規定は置かれておらず、役員の選任は規約や集会の決議によることに変わりはない。毎年一回の集会出席を義務づける規定も存在しない。専有部分の賃貸は所有権の行使として当然に認められており、これを一律に禁止する改正はされていない。

Question 7

所在等不明区分所有者を除いて集会の決議をすることができる旨の裁判に関する次の記述のうち、2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

この裁判は、他の区分所有者又は管理者の請求によってすることができる。【解説】区分所有法38条の2は、所在等不明区分所有者を除いて集会の決議をすることができる旨の裁判について、その請求権者を所在等不明区分所有者以外の区分所有者又は管理者と定めている。管理組合が法人化されていなくても管理者が請求することができ、区分所有者が個別に請求することも可能である。【他の選択肢が不適切な理由】この裁判は請求を受けて行われるものであり、裁判所の職権のみで開始されるものではない。区分所有者全員の同意を要件とすると、そもそも連絡の取れない区分所有者がいる場面で制度を利用できなくなるから、そのような要件は課されていない。また、請求権者を管理組合法人に限る旨の規定も存在しない。

Question 8

民法が定める所有者不明建物管理命令等と、2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法が定める各種の管理命令との関係に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

区分所有建物の特性に応じた仕組みとして、区分所有法に独自の制度が置かれた。【解説】民法は、所有者不明建物管理命令や管理不全建物管理命令の制度を設けているが、専有部分は共用部分や敷地利用権と一体となっており、管理組合という団体が存在するなど区分所有建物に固有の事情がある。そこで2026年4月1日施行の改正区分所有法は、所有者不明専有部分管理命令、管理不全専有部分管理命令、管理不全共用部分管理命令という区分所有建物に即した制度を独自に整備した。【他の選択肢が不適切な理由】専有部分の特性に応じた手当てが必要とされたからこそ独自の制度が設けられたのであり、民法の制度で足りるとする内容は正しくない。民法の制度は不動産一般について引き続き存在しており、廃止されたわけでもない。また、区分所有法の制度は専有部分についても設けられているから、共用部分のみとする内容も誤りである。

Question 9

2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法における所在不明者及び管理不全への対策に関する次のア〜エの記述のうち、正しいものはいくつあるか。　ア　国内に住所を有しない区分所有者は、国内管理人を選任することができる。　イ　裁判所は、所在等不明区分所有者を除いて集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる。　ウ　裁判所は、管理不全の共用部分について管理人を選任する命令をすることができる。　エ　所在等不明区分所有者を除外する裁判を受けた者に対しても、集会の招集の通知を発しなければならない。

Accepted Answer

三つ。【解説】正しいものはア、イ、ウの三つである。アは6条の2の国内管理人の制度、イは38条の2の所在等不明区分所有者を除く決議の裁判、ウは46条の13以下の管理不全共用部分管理命令の制度であり、いずれも2026年4月1日施行の改正によって新設された。【誤りである記述の理由】エは誤りである。除外の裁判を受けた所在等不明区分所有者は議決権を有しないこととなり、集会の招集の通知の対象からも外れる。連絡先が判明しないまま通知の発送を義務づけると、制度を設けて手続を進めやすくした意味が失われるためである。

Question 10

2026年4月1日に施行された区分所有法改正が所在不明者及び管理不全への対策を強化した背景に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

相続の未登記や所有者の高齢化により、連絡の取れない区分所有者が増えたため。【解説】分譲マンションのストックが積み上がる一方で、相続が生じても登記がされないまま放置される住戸や、所有者が高齢化して施設に入所するなどして連絡が取れなくなる住戸が増加し、集会の決議が成立しない、管理不全の住戸に手が出せないといった問題が深刻化した。2026年4月1日施行の改正が所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する裁判や各種の管理命令を整備したのは、こうした状況に対応するためである。【他の選択肢が不適切な理由】マンション管理業者の登録制度は現在も存続しており、その廃止を背景とするものではない。改正の背景にあるのは新規供給の急増ではなく既存ストックの高経年化である。また、区分所有者の高齢化を理由に専有部分の賃貸が禁止されたという事実も存在しない。

2026年施行 区分所有法改正のポイント②（所在不明者・管理不全対策）の一問一答

2026年施行区分所有法改正のポイント②（所在不明者・管理不全対策）の一問一答