Question 1

区分所有法第31条第1項に定める規約の設定、変更又は廃止の決議に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数を要する。【解説】区分所有法31条1項前段は、規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議によってすると定めている。決議の成否は出席した区分所有者を基礎として判断され、あわせて定足数を満たしていることが必要となる。【他の選択肢が不適切な理由】規約は区分所有者相互の権利義務を定める基本的なルールであるから、各過半数の普通決議で足りるとする記述は誤りである。決議で足りる以上、全員の書面による同意までは要求されない。また17条1項の共用部分の変更と異なり、31条1項には規約で決議要件を引き下げることを認める括弧書きが置かれていないから、各3分の2以上に緩和できるとする記述も条文に反する。

Question 2

規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべき場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

決議要件を満たす限り、承諾がなくても当然に効力を生ずるとされる。【解説】区分所有法31条1項後段は、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならないと定めている。多数決によって少数者の権利が不当に奪われることを防ぐ趣旨であり、承諾を欠く規約の設定等は効力を生じない。決議要件を満たせば承諾がなくても当然に効力を生ずるとする記述は誤りである。【他の選択肢が正しい理由】承諾を得なければ規約の変更ができないとする記述は31条1項後段の帰結として正しい。特別の影響に当たるかどうかは、規約の変更等の必要性及び合理性と、それによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量して判断されると解されているから、不利益の程度等を考慮するとの記述も正しい。特別の影響を受ける者が複数いる場合には、その全員の承諾を得なければ同様の問題が残るため、全員の承諾が必要となる。

Question 3

区分所有法第30条に定める規約事項に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

建物等の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項を定められる。【解説】区分所有法30条1項は、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができると定めている。規約は区分所有者間の自治的なルールとして広く定めることができるが、その対象は建物、敷地及び附属施設の管理又は使用に関する相互間の事項に限られる。【他の選択肢が不適切な理由】専有部分の用途制限のように専有部分の使用に関する事項も規約で定めうるから、共用部分に関する事項に限られるとする記述は誤りである。30条4項は区分所有者以外の者の権利を害することができないとしているので、第三者の権利を制限できるとする記述も誤りである。また30条1項は「この法律に定めるもののほか」としており、法律が規約による別段の定めを認めている事項も多いから、法に定めのある事項をおよそ定められないとする記述も適切でない。

Question 4

区分所有法第30条第3項に定める規約の内容に関する制約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。【解説】区分所有法30条3項は、規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないと規定している。多数決による規約の設定が少数者に不当な負担を強いることを防ぐための内容規制である。【他の選択肢が不適切な理由】30条3項という明文の制約が置かれている以上、法律上の制約が何ら存在しないとする記述は誤りである。同項は床面積のほか形状、位置関係、使用目的、利用状況、支払った対価その他の事情を総合考慮するとしているから、床面積のみとする記述も誤りである。衡平を欠く規約は同項に反するものとして効力を否定されうるので、決議を経ていれば常に有効とする記述も適切でない。

Question 5

一部共用部分に関する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

一部共用部分を共用すべき区分所有者の全員の同意が必要とされる。【解説】区分所有法31条2項は、30条2項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者又はその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、することができないと定めている。要求されているのは反対者が一定割合を超えないことであって、全員の同意ではない。【他の選択肢が正しい理由】共用すべき区分所有者の4分の1を超える者の反対があればできないとする記述も、議決権の4分の1を超える議決権を有する者の反対があれば同様であるとする記述も、31条2項の文言どおりである。またこの制限は30条2項に規定する一部共用部分に関する事項について全員の規約で定める場合に働くものであるから、その旨の記述も正しい。

Question 6

区分所有法第32条に定める公正証書による規約の設定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

最初に専有部分の全部を所有する者が、法定の4事項を定められる。【解説】区分所有法32条は、最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、4条2項の規約共用部分、5条1項の規約敷地、22条1項ただし書の分離処分を認める定め及び同条2項ただし書の敷地利用権の割合の定めという四つの事項について規約を設定することができると定めている。分譲前の段階では区分所有者が一人しか存在せず集会を開くことができないため、公正証書という厳格な方式によることを条件に単独での規約設定を認めたものである。【他の選択肢が不適切な理由】設定できるのは最初に専有部分の全部を所有する者、すなわち分譲業者等であって、分譲を受けた買主ではない。設定できる事項は右の四つに限定されているから、あらゆる規約事項を定められるとする記述も誤りである。方式は公正証書に限られており、私署証書によることは認められない。

Question 7

規約に関する次のア～エの記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア　規約は、書面又は電磁的記録により作成しなければならない。イ　規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる。ウ　規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。エ　区分所有法は、規約の設定に必要な多数の要件を規約で過半数まで緩和することを認めている。

Accepted Answer

三つ。【解説】正しいものはア、イ、ウの三つである。アは区分所有法30条5項のとおりであり、規約は書面又は電磁的記録により作成することが義務付けられている。イは46条1項のとおりで、規約及び集会の決議は特定承継人に対しても効力を生ずるから、中古で専有部分を購入した者も当然に規約に拘束される。ウは31条1項後段のとおりである。エは誤りである。31条1項には、17条1項のような規約による決議要件の引下げを認める定めが置かれていない。したがって、規約によって規約の設定に必要な多数を過半数まで緩和することはできない。【他の選択肢が不適切な理由】正しい記述はア、イ、ウの三つであるから、一つ、二つ又は四つとするのはいずれも誤りである。エを正しいものと数えると規約の改正が容易になりすぎ、少数者保護を図る31条の趣旨に反することになる。

Question 8

規約及び集会の決議の効力に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人にも効力を生ずる。【解説】区分所有法46条1項は、規約及び集会の決議は区分所有者の特定承継人に対してもその効力を生ずると定めている。区分所有関係は多数の者の継続的な共同生活を前提とするものであるから、規約や決議の効力が承継人に及ばないとすれば、専有部分の譲渡があるたびに管理関係が不安定になってしまう。中古で専有部分を取得した者も、取得前に成立した規約や決議に当然に拘束される。【他の選択肢が不適切な理由】規約は区分所有者全員を拘束するものであり、賛成した者だけを拘束するとする記述は誤りである。特定承継人にも効力が及ぶから、譲り受けた者に及ばないとする記述も46条1項に反する。集会の決議も同様に区分所有者全員を拘束するものであって、出席した者にのみ効力が生ずるわけではない。

Question 9

規約に関する次のア～エの記述のうち、誤っているものの組み合わせはどれか。ア　規約の設定、変更又は廃止は、集会の決議によらず、区分所有者の過半数の書面による同意によってすることができる。イ　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合であっても、これを共用すべき区分所有者の規約でしか定めることができない。ウ　規約は、区分所有者以外の者の権利を害することができない。エ　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、規約共用部分を定める規約を設定することができる。

Accepted Answer

アとイ。【解説】誤っているのはアとイである。アについて、区分所有法31条1項前段は、規約の設定、変更又は廃止は集会の決議によってすると定めており、その決議には定足数と出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数が必要である。書面による同意で行う場合には45条2項により全員の合意が必要となるから、過半数の書面による同意で足りるとするのは誤りである。イについて、30条2項は、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができるとしている。全員の規約で定めることも可能であるから、一部の区分所有者の規約でしか定められないとするのは誤りである。【他の選択肢が不適切な理由】ウは30条4項のとおりであり正しいから、ウを誤りとして含む組み合わせは成り立たない。エも32条が4条2項の規約共用部分を公正証書による規約設定の対象としていることから正しく、エを誤りとして含む組み合わせも成り立たない。

Question 10

規約の作成及び決議要件に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

規約は、書面又は電磁的記録により作成しなければならないとされる。【解説】区分所有法30条5項は、規約は書面又は電磁的記録により作成しなければならないと定めている。規約は区分所有者だけでなく特定承継人や占有者にも影響を及ぼす基本的なルールであるから、その内容を明確にし後日の紛争を防ぐために作成方式が定められている。あわせて33条により保管と閲覧の仕組みも整えられている。【他の選択肢が不適切な理由】30条5項が作成方式を定めている以上、口頭で定めることができるとする記述は誤りである。31条1項には規約による決議要件の引下げを認める定めがないから、2分の1まで引き下げられるとする記述も誤りである。また規約の廃止も同項の決議によることができるので、全員の同意が必要とする記述も条文に反する。

規約の設定・変更・廃止の一問一答