Question 1

区分所有法第25条に定める管理者の選任及び解任に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって選任される。【解説】区分所有法25条1項は、区分所有者は規約に別段の定めがない限り集会の決議によって管理者を選任し、又は解任することができると定めている。この決議について特別の定数は定められていないため、39条1項の原則により、出席した区分所有者及びその議決権の各過半数による普通決議で足りる。【他の選択肢が不適切な理由】選任に特別決議が必要とする記述は、25条1項が特別の定数を定めていない点で誤りである。3条は管理者を置くことが「できる」と定めているにすぎず、管理者の設置は義務ではないから、すべての区分所有建物で義務付けられるとする記述も誤りである。また25条1項は「規約に別段の定めがない限り」としており、選任だけでなく解任についても規約で別段の定めを置くことができる。

Question 2

管理者の解任に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

解任の訴えを提起するには、集会の決議を経る必要があるとされる。【解説】区分所有法25条2項は、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその解任を裁判所に請求することができると定めている。これは集会で解任の決議が得られない場合に備えて各区分所有者に単独での提訴権を認めたものであり、集会の決議を前提としない。決議を経る必要があるとする記述は誤りである。【他の選択肢が正しい理由】不正な行為があるときに各区分所有者が裁判所に解任を請求できるとする記述も、職務を行うに適しない事情があるときに請求が認められるとする記述も、いずれも25条2項の文言どおりである。また25条1項による集会の決議での解任については理由を問う規定が置かれていないから、正当な理由の有無は要件とされないとする記述も正しい。

Question 3

管理者の資格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

区分所有者でない者や法人を管理者とすることもできるとされる。【解説】区分所有法は管理者の資格について何ら制限を設けていない。したがって、区分所有者以外の第三者を管理者とすることも、法人を管理者とすることも可能であり、管理会社等が管理者に就任するいわゆる第三者管理方式もこれを前提とする。【他の選択肢が不適切な理由】区分所有者に限られるとする記述は、資格制限を設けていない法の建前に反する。管理者の員数についても制限がなく、複数の者を管理者とすることも妨げられないから、一人でなければならないとする記述も誤りである。またマンション管理士は助言や指導等を行う資格であって管理者の就任資格ではないので、登録が必要とする記述も誤りである。

Question 4

区分所有法第26条第1項に定める管理者の権限に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理者は、共用部分等を保存する権利を有し、その義務を負う。【解説】区分所有法26条1項は、管理者は共用部分並びに21条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負うと定めている。保存行為は権利であると同時に義務でもあり、管理者が保存を怠れば任務懈怠として責任を問われうる。【他の選択肢が不適切な理由】共用部分の重大な変更は17条1項により集会の特別多数の決議を要する事項であるから、管理者が単独で行えるとする記述は誤りである。26条1項は「規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う」と明示しているので、規約で定めた行為に及ばないとする記述も条文に反する。同項は集会の決議を実行することも管理者の権限かつ義務としているから、実行義務を負わないとする記述も誤りである。

Question 5

管理者の代理権に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者にも対抗できる。【解説】区分所有法26条3項は、管理者の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗することができないと定めている。規約や集会の決議によって管理者の代理権を制限しても、それを知らずに取引に入った第三者に対しては制限を主張できず、取引の安全が保護される。善意の第三者にも対抗できるとする記述は誤りである。【他の選択肢が正しい理由】26条2項は、管理者はその職務に関し区分所有者を代理すると定めているから、その記述は正しい。同項は代理の対象となる職務に、損害保険契約に基づく保険金並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領を含むことを明示しているので、損害賠償金の請求や保険金の受領に代理権が及ぶとする記述も条文どおりである。

Question 6

管理者が原告又は被告となることに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理者は、規約又は集会の決議により原告又は被告となりうる。【解説】区分所有法26条4項は、管理者は規約又は集会の決議により、その職務に関し区分所有者のために原告又は被告となることができると定めている。管理者は本来当事者適格を有しないが、規約又は決議による授権があれば区分所有者のために訴訟を追行することができる。【他の選択肢が不適切な理由】規約だけでなく集会の決議によっても原告となれるから、規約の定めがなければ原告となれないとする記述は誤りである。26条5項は、規約により職務に関し原告又は被告となったときに区分所有者へ通知すべきものとしており、集会の決議による場合について区分所有者への通知を一律に義務付けてはいないので、常に通知が必要とする記述も誤りである。また裁判所の許可は要件とされていない。

Question 7

管理者に関する次のア～エの記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア　管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。イ　管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。ウ　管理者の権利義務は、区分所有法及び規約に定めるもののほか、委任に関する規定に従う。エ　管理者は、その職務を行うにつき、区分所有者の全員の同意を得なければ第三者と契約を締結することができない。

Accepted Answer

三つ。【解説】正しいものはア、イ、ウの三つである。アは区分所有法34条2項のとおりであり、管理者には少なくとも毎年1回集会を招集する義務がある。イは43条のとおりで、管理者は集会において毎年1回一定の時期に事務の報告をしなければならない。ウは28条のとおりであり、管理者の権利義務については委任に関する民法の規定が準用される結果、善良な管理者の注意義務や報告義務を負う。エは誤りである。管理者は26条1項により共用部分等の保存や集会の決議の実行等をする権限を有し、同条2項により職務に関して区分所有者を代理するから、その職務の範囲内であれば区分所有者全員の同意を得なくても第三者と契約を締結することができる。【他の選択肢が不適切な理由】正しい記述はア、イ、ウの三つであるから、一つ、二つ又は四つとするのはいずれも誤りである。エを正しいものと数えると管理者の代理権を否定することになり、四つとすることはできない。

Question 8

管理者と区分所有者との法律関係に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理者は、善良な管理者の注意をもって職務を行う義務を負う。【解説】区分所有法28条は、この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は委任に関する規定に従うと定めている。その結果、民法644条が準用され、管理者は委任の本旨に従い善良な管理者の注意をもって職務を行う義務を負う。報酬の有無にかかわらず、この注意義務の程度は軽減されない。【他の選択肢が不適切な理由】28条が準用するのは委任に関する規定であって雇用に関する規定ではないから、雇用の規定に従うとする記述は誤りである。委任は無償であっても受任者が善管注意義務を負うので、報酬の定めがなければ職務を行う義務を負わないとする記述も誤りである。また委任事務の処理を他人に委ねることは一定の要件の下で認められており、いかなる場合も委任できないとする記述も適切でない。

Question 9

管理者に関する次のア～エの記述のうち、誤っているものの組み合わせはどれか。ア　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって管理者を選任し、又は解任することができる。イ　管理者に不正な行為があるときであっても、各区分所有者が単独で管理者の解任を裁判所に請求することはできない。ウ　管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。エ　管理者は、規約に特別の定めがない場合であっても、共用部分を所有することができる。

Accepted Answer

イとエ。【解説】誤っているのはイとエである。イについて、区分所有法25条2項は、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその解任を裁判所に請求することができると定めている。集会で解任の決議が得られない場合の救済手段として単独での提訴が認められているから、請求できないとするのは誤りである。エについて、27条1項は、管理者は規約に特別の定めがあるときは共用部分を所有することができると定めている。管理所有は規約の特別の定めを前提とする制度であり、その定めがなければ管理者が共用部分を所有することはできない。【他の選択肢が不適切な理由】アは25条1項のとおりであり正しいから、アを誤りとして含む組み合わせは成り立たない。ウも26条3項のとおりであり正しいから、ウを誤りとして含む組み合わせも成り立たない。

Question 10

区分所有法第43条に定める管理者の事務の報告に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理者は、集会において毎年1回一定の時期に報告をする義務を負う。【解説】区分所有法43条は、管理者は集会において毎年1回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないと定めている。区分所有者が管理の状況を把握し管理者を監督できるようにするための規定であり、この義務に違反して報告をせず又は虚偽の報告をしたときは、91条により過料の制裁が科されうる。【他の選択肢が不適切な理由】43条は集会における報告を求めているにすぎず、書面によることを要求していないから、口頭の報告が認められないとする記述は誤りである。報告は請求の有無にかかわらず毎年1回行わなければならないので、請求があった場合にのみ行えばよいとする記述も誤りである。また43条は管理者の義務を定める規定であり、47条12項により管理組合法人ではこれを理事と読み替えて適用するにすぎないから、理事に限られるとする記述も適切でない。

管理者の権限と義務の一問一答