Question 1

マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」という。）第1条が定める目的に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

マンション管理士の資格を定め、管理業者の登録制度を実施すること。【解説】適正化法1条は、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを最終的な目的として掲げ、その手段として、基本方針の策定、マンション管理適正化推進計画の作成、管理計画の認定、マンション管理士の資格、マンション管理業者の登録制度といった措置を列挙している。管理を担う人材と事業者に関する制度を整えることが本法の柱である。【他の選択肢が不適切な理由】建替組合の設立や権利変換の手続、敷地売却による区分所有関係の解消の手続は、いずれもマンションの建替え等の円滑化に関する法律が定める事項であって、適正化法の目的ではない。また、適正化法はマンション管理業者の登録制度を設けるが、分譲業者に対する免許制度は宅地建物取引業法が定めるものであり、分譲取引そのものの規制は適正化法の目的に含まれていない。

Question 2

適正化法第2条第1号に規定する「マンション」に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

建物全体を一人が所有していても、居住用であればこれに含まれる。【解説】適正化法2条1号イは、「マンション」を、二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設と定義している。したがって、建物全体を一人が所有している場合には区分所有者が二以上存しないため、居住用であっても適正化法上の「マンション」には当たらない。【他の選択肢が正しい理由】定義は「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」を要件とするため、全戸が事務所や店舗であって居住用の専有部分が一つもない建物は対象外となる。逆に、一部に店舗や事務所の専有部分があっても、居住用の専有部分が一つでもあれば全体としてマンションに当たる。また、定義は建物本体だけでなく「その敷地及び附属施設」も含む文言となっており、敷地や附属施設も「マンション」の一部として扱われる。

Question 3

適正化法第2条に規定する用語の定義に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

団地内の土地が数棟の建物の所有者の共有に属する場合、その土地も含む。【解説】適正化法2条1号ロは、一団地内の土地又は附属施設が、当該団地内にある同号イの建物（居住用の専有部分がある区分所有建物）を含む数棟の建物の所有者の共有に属する場合における当該土地及び附属施設も「マンション」に当たると定めている。団地の共用土地についても適正化法の対象とする趣旨である。【他の選択肢が不適切な理由】同号ロは「イに掲げる建物を含む数棟の建物」であることを要件としているため、団地内に居住用の専有部分がある区分所有建物が一つも含まれていない場合には、その土地は「マンション」に当たらない。また、2条2号の「マンションの区分所有者等」は、1号イの建物の区分所有者に加え、1号ロの土地及び附属施設の共有者も含む概念であり、団地内の戸建住宅の所有者が共有者であればこれに含まれる。自ら居住しているかどうかは定義と関係がなく、賃貸に出している所有者も区分所有者等に当たる。

Question 4

適正化法における「管理組合」及び「管理者等」の定義に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

管理組合法人の監事も、適正化法にいう管理者等に含まれるものとされる。【解説】適正化法2条4号は、「管理者等」を、区分所有法25条1項の規定により選任された管理者又は区分所有法49条1項の規定により置かれた理事と定義している。管理組合法人の監事は業務の監査を行う機関であって、法人を代表して事務を執行する理事とは異なるため、「管理者等」には含まれない。【他の選択肢が正しい理由】2条3号は「管理組合」を、マンションの管理を行う区分所有法3条若しくは65条に規定する団体又は区分所有法47条1項の規定による法人と定義している。したがって、法人格を有しないいわゆる権利能力なき社団としての管理組合も、団地建物所有者の団体も、いずれも適正化法上の管理組合に当たる。管理組合法人の理事は49条1項により置かれる機関であり、条文上明示的に管理者等に含まれる。

Question 5

適正化法における「管理事務」及び「基幹事務」に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

管理事務とは、基幹事務を含むマンションの管理に関する事務をいう。【解説】適正化法2条6号は、「管理事務」を、マンションの管理に関する事務であって基幹事務を含むものと定義し、「基幹事務」を、管理組合の会計の収入及び支出の調定、出納、並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整と定義している。基幹事務を含まない事務の受託は「管理事務」には当たらない。【他の選択肢が不適切な理由】基幹事務は上記の三つの要素から成るため、そのうちの一部のみを受託しても「管理事務」を受託したことにはならず、マンション管理業の登録も必要とならない。また、基幹事務のうち維持又は修繕に関する部分は括弧書きで専有部分が明文で除かれており、専有部分の修繕の企画の調整は含まれない。会計の収入及び支出の調定は基幹事務の中核をなす要素であり、これを除外する記述も条文に反する。

Question 6

適正化法における「マンション管理業」及び「マンション管理業者」に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

報酬を得ずに行う場合であっても、反復継続すれば管理業に当たっている。【解説】適正化法2条7号は、「マンション管理業」を、管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うものと定義している。ここでいう「業として行う」とは、営利の目的をもって反復継続的に行うことをいうと解されており、報酬を得ずに無償で行うものは事業性を欠き、マンション管理業には当たらない。【他の選択肢が正しい理由】マンション管理業は、管理組合からの委託を受けて管理事務を行う点に本質があり、この定義から括弧書きで「マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く」とされているため、区分所有者等が自ら行う自主管理は含まれない。また2条8号は、マンション管理業者を44条の登録を受けてマンション管理業を営む者と定義しており、登録簿は国土交通省に備えられている。

Question 7

適正化法におけるマンション管理士に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

管理組合の運営に関する相談への対応や助言、指導その他の援助を行う。【解説】適正化法2条5号は、マンション管理士を、登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者と定義している。【他の選択肢が不適切な理由】マンション管理士はいわゆる名称独占資格であり、業務独占資格ではない。したがって、管理組合の運営に関する助言や指導そのものは、マンション管理士でない者が業として行っても適正化法違反とはならない。他方で、定義規定は相談の相手方として管理者等と区分所有者等の双方を挙げており、管理者等に限られない。また、登録を受けていない者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を用いることは名称の使用制限に反し、罰則の対象となる。

Question 8

適正化法の定義に関する次のア～エの記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア　管理業務主任者とは、管理業務主任者証の交付を受けた者をいう。イ　管理事務の対象となるマンションには、その敷地及び附属施設が含まれる。ウ　二以上の区分所有者が存する事務所専用の建物も、マンションに当たる。エ　管理組合から委託を受けずに行う清掃業務のみの受託も、マンション管理業に当たる。

Accepted Answer

二つ。【解説】正しいものはアとイの二つである。アは正しい。適正化法2条9号は、管理業務主任者を、60条1項に規定する管理業務主任者証の交付を受けた者と定義している。試験に合格しただけの者や、登録を受けたにとどまる者は管理業務主任者ではない。イは正しい。2条1号イは「マンション」に建物のほかその敷地及び附属施設を含めており、管理事務の対象にもこれらが含まれ得る。ウは誤り。2条1号イは「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」を要件としており、全戸が事務所として使用される建物はマンションに当たらない。エも誤り。2条7号のマンション管理業は、管理組合から委託を受けて基幹事務を含む管理事務を行うことを要件としており、委託を受けずに行うものや、基幹事務を含まない清掃業務のみの受託はこれに当たらない。【他の選択肢が不適切な理由】「三つ」「四つ」とする記述は、事務所専用の建物もマンションに当たると考えたり、清掃業務のみの受託もマンション管理業に当たると考えた場合に出てくる数である。マンションといえるには人の居住の用に供する専有部分があることが必要であり、またマンション管理業といえるには管理組合から委託を受けて基幹事務を含む管理事務を行うことが必要であるから、ウとエはいずれも正しくない。「一つ」とする記述は、アとイのどちらかを誤りと判断した場合の数であるが、管理業務主任者は主任者証の交付を受けた者をいい、マンションには建物のほか敷地及び附属施設が含まれるから、どちらも正しい。

Question 9

適正化法第5条が定める管理組合等の努力に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

区分所有者等は、管理組合の役員に必ず就任しなければならないとされる。【解説】適正化法5条2項は、マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならないと定めるにとどまり、役員への就任を義務付ける規定は置いていない。役員の選任方法は各管理組合の規約及び集会の決議に委ねられている。【他の選択肢が正しい理由】5条1項は、管理組合は、マンション管理適正化指針（及び都道府県等マンション管理適正化指針）の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう自ら努めるとともに、国及び地方公共団体が講ずるマンションの管理の適正化の推進に関する施策に協力するよう努めなければならないと定めており、自主的な適正管理と行政施策への協力の双方を努力義務としている。

Question 10

適正化法の用語に関する次のア～エの記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。ア　管理者等には、区分所有法第25条第1項の規定により選任された管理者が含まれる。イ　マンション管理業を営もうとする者は、都道府県知事の登録を受けなければならない。ウ　基幹事務には、管理組合の会計の出納が含まれる。エ　マンション管理士は、登録を受けなくても、その名称を用いることができる。

Accepted Answer

イとエ。【解説】誤っているものはイとエである。イは誤り。適正化法44条1項は、マンション管理業を営もうとする者は国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならないと定めており、登録の実施主体は国土交通大臣であって、都道府県知事ではない。エも誤り。マンション管理士は名称独占資格であり、30条1項の登録を受けた者でなければマンション管理士の名称又はこれに紛らわしい名称を使用してはならないとされている。アは正しい。2条4号は、管理者等を区分所有法25条1項により選任された管理者又は同法49条1項により置かれた理事としている。ウも正しい。2条6号の括弧書きは、基幹事務として会計の収入及び支出の調定及び出納並びに専有部分を除くマンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整を挙げている。【他の選択肢が不適切な理由】「アとイ」「アとウ」とする記述は、アを誤りとする点で成り立たない。管理者等には、区分所有法の規定により選任された管理者のほか、法人である管理組合に置かれた理事も含まれるから、アは正しい。「ウとエ」とする記述は、ウを誤りとする点で成り立たない。基幹事務には管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納が明文で含まれており、ウも正しい。実際に誤っているのは、登録の実施主体を都道府県知事とする点と、登録を受けなくてもマンション管理士の名称を用いることができるとする点である。

マンション管理適正化法の目的と定義の一問一答