Question 1

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を集会で決議する場合の要件に関する次の記述のうち、2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

区分所有者及び議決権の各過半数が出席し、出席した者の各4分の3以上で決する。【解説】区分所有法17条1項は、共用部分のいわゆる重大変更について特別多数決議を要求している。2026年4月1日施行の改正により、この決議は総区分所有者を母数とする方式から出席者を母数とする方式に改められ、区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席することを定足数としたうえで、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数で決するものとされた。集会に関心を示さない区分所有者が多いために必要な工事の決議が成立しないという実務上の行き詰まりを解消することが、この改正の狙いである。【他の選択肢が不適切な理由】区分所有者及び議決権の総数の各4分の3以上を求める内容は改正前の規律であり、現行法の説明としては誤りである。各3分の1以上の出席で出席者の各3分の2以上とする内容は、定足数も多数決割合も条文にない数値を並べたものにすぎない。総数の各過半数の賛成で足り定足数の定めがないとする内容は普通決議の水準に相当し、重大変更をこの要件で決することはできない。

Question 2

マンションの共用部分について行う次の工事のうち、区分所有法の規定によれば、共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）に該当し、集会の特別多数決議を要するものはどれか。

Accepted Answer

階段室の部分を改造してエレベーターを新設し、各階に停止させる工事。【解説】区分所有法17条1項の「共用部分の変更」のうち特別多数決議を要するのは、その形状又は効用の著しい変更を伴うものである。階段室を改造してエレベーターを新設する工事は、共用部分である階段室の物理的な形状を大きく作り替えたうえ、昇降という従前になかった機能を建物に付与するものであるから、形状にも効用にも著しい変更を生じさせ、特別多数決議が必要となる。【他の選択肢が不適切な理由】屋上防水層の全面的な張替えや外壁塗装の塗り替えは、従前と同等の性能・仕上がりに戻す計画修繕であり、形状にも効用にも著しい変更を生じさせないから、18条1項の共用部分の管理に関する事項として集会の普通決議で決することができる。給水管を従前と同一の位置に同種の配管で更新する工事も、建物の形状や設備の効用を著しく変えるものではないため、同じく普通決議で足りる。

Question 3

共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

その専有部分の所有者の承諾を得なければ、その決議は効力を生じない。【解説】区分所有法17条2項は、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないと定めている。多数決によって少数者の専有部分の使用に受忍限度を超える不利益が及ぶことを防ぐ趣旨であり、必要な承諾を欠いたまま行われた決議は、その専有部分の所有者との関係で効力を生じない。【他の選択肢が不適切な理由】条文が求めているのは承諾であって通知ではないから、事前の通知で足りるとする内容は要件を緩めすぎており誤りである。承諾を求められているのは専有部分の所有者であって賃借人ではないため、賃借人の承諾まで必要とする内容も正しくない。また、3分の2以上の賛成があれば承諾が不要になるという規定は存在せず、多数決割合を高めても承諾の要否には影響しない。

Question 4

共用部分の管理に関する事項について、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

保存行為であっても、各共有者が単独ですることは認められないとされる。【解説】区分所有法18条1項ただし書は、共用部分の保存行為については各共有者が単独ですることができると定めている。保存行為は共用部分の現状を維持するための行為であって他の区分所有者の利益を害するおそれが小さいため、集会の決議を待たずに実行できるようにしたものである。したがって、保存行為を単独で行うことが認められないとする記述は誤りである。【他の選択肢が正しい理由】共用部分につき損害保険契約をすることは共用部分の管理に関する事項とみなされる（18条6項）ため、集会の普通決議で決することができる。共用部分の管理に関する事項は規約で別段の定めをすることができ（18条2項）、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときはその所有者の承諾を要する旨の規定も準用されている（18条3項）。

Question 5

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）に係る決議要件を規約で加減することに関する次の記述のうち、2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

規約により、出席者の各4分の3以上という多数決割合を2分の1超まで引き下げることができる。【解説】2026年4月1日施行の改正区分所有法17条1項は、共用部分の重大変更について、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数を原則としつつ、規約でこれを下回る割合を定めることを認めており、その下限は2分の1を超える割合とされている。区分所有者の定数と議決権の割合を規約で別々に調整するのではなく、両者に共通する4分の3という多数決割合そのものを、2分の1超の範囲内で規約により引き下げることができる仕組みに改められた。【他の選択肢が不適切な理由】定足数である出席者の過半数要件は、規約でこれを上回る割合に引き上げることは認められているが、過半数を下回る割合まで引き下げることは認められていない。規約による引下げの対象を区分所有者の頭数のみに限る内容は、規約で区分所有者の定数のみを過半数まで減じられるとしていた改正前の規律であり、現行法の説明としては誤りである。規約による加減が一切認められないとする内容も、多数決割合を規約で引き下げられる仕組みが設けられていることに反する。

Question 6

共用部分の管理所有に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

管理所有者は、17条1項に規定する共用部分の変更をすることができない。【解説】区分所有法20条2項は、規約により共用部分の所有者と定められた者は17条1項に規定する共用部分の変更をすることができないと定めている。管理所有はあくまで共用部分の管理を円滑にするための制度であり、区分所有者全員の利害に大きく関わる重大変更まで単独の判断で行うことは認められていない。【他の選択肢が不適切な理由】区分所有法11条3項は共用部分について民法177条の適用を排除しているため、管理所有について登記を対抗要件とする記述は誤りである。管理所有の主体は規約で定められた特定の区分所有者であり（11条2項）、規約に特別の定めがあれば管理者も共用部分を所有できる（27条1項）から、管理者に限られるとする記述も正しくない。また、管理所有者は共用部分を管理する義務を負う一方で、区分所有者に対し相当な管理費用を請求することができる（20条1項）。

Question 7

2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法における、共用部分の変更に係る多数決割合の緩和に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

共用部分の瑕疵による権利侵害のおそれを除く工事は、3分の2以上に緩和される。【解説】2026年4月1日施行の改正区分所有法は、共用部分の重大変更について、原則を出席者の各4分の3以上としつつ、共用部分の瑕疵によって他人の権利利益が侵害されるおそれを除去するための工事や、高齢者等の利用に配慮したバリアフリー化のための工事のように公益性・必要性が高い一定の場合には、多数決割合を3分の2以上に引き下げることとした。外壁の剥落の危険を取り除く工事などがこれに当たり、放置すれば居住者や第三者に危害が及ぶ工事を決議しやすくする趣旨である。【他の選択肢が不適切な理由】単に外観の美観を高めるだけの工事は、権利侵害のおそれの除去にもバリアフリー化にも当たらないから、一律に緩和されるわけではない。緩和の対象が建替え決議に限られるとする記述も、共用部分の変更決議について緩和が設けられている以上、誤りである。緩和の適用に区分所有者全員の書面同意を要求する規定も存在せず、そのような要件を課せば多数決要件を緩和した意味が失われる。

Question 8

共用部分の共有持分及びその負担に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

共有持分の割合については、規約で別段の定めをすることは認められない。【解説】区分所有法14条4項は、共用部分の持分の割合に関する同条1項から3項までの規定について、規約で別段の定めをすることを妨げないと定めている。実務では専有部分の床面積比ではなく分譲時の価格比等を用いる例もあり、規約で持分割合を定めることは可能である。したがって、規約による別段の定めが認められないとする記述は誤りである。【他の選択肢が正しい理由】各共有者の持分は原則としてその有する専有部分の床面積の割合によるとされ（14条1項）、その床面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積、すなわち内法によって計算される（14条3項）。また、各共有者はその持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（19条）。

Question 9

共用部分に関する次のア〜エの記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。　ア　共用部分の保存行為は、各共有者が単独ですることができる。　イ　一部共用部分の管理は、その利害の関係を問わず、常にこれを共用すべき区分所有者のみで行う。　ウ　共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。　エ　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなされる。

Accepted Answer

三つ。【解説】正しいものはア、ウ、エの三つである。アについて、共用部分の保存行為は各共有者が単独ですることができる（18条1項ただし書）。ウについて、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない（17条2項）。エについて、共用部分につき損害保険契約をすることは共用部分の管理に関する事項とみなされる（18条6項）。【誤りである記述の理由】イは誤りである。区分所有法16条は、一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの、又は規約に定めがあるものについては区分所有者全員で行い、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行うと定めている。利害の関係を問わず常に一部の区分所有者のみで管理するわけではない。

Question 10

建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合の管理に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

共用部分に関する規定が準用され、集会の決議等によって管理が行われる。【解説】区分所有法21条は、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合について、17条から19条までの規定を準用すると定めている。したがって、これらの共有物についても共用部分と同じ枠組みで、重大変更は特別多数決議、その他の管理は集会の普通決議、保存行為は各共有者が単独でというように処理される。【他の選択肢が不適切な理由】民法の共有の規定がそのまま適用されるとすると変更に全員の同意が必要となり、団体的な管理を可能にした21条の趣旨に反するから誤りである。敷地の管理に常に全員の書面合意を要求する記述も、集会の決議による管理を認める準用規定と両立しない。附属施設の管理を管理者が単独で決定できるとする記述も、管理者の権限は集会の決議と規約に基づくものである以上、正しくない。

共用部分の変更と管理の一問一答