Question 1

借地権の存続期間に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。

Accepted Answer

存続期間を20年と定めた借地契約の存続期間は、30年となるものとされている。。【解説】借地借家法3条は、借地権の存続期間は30年とし、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間とすると定めている。30年より短い期間を定めた場合、その定めは同法9条により借地権者に不利な特約として無効となり、存続期間は法定の30年となる。【他の選択肢が不適切な理由】存続期間を定めなかった場合も借地借家法3条本文により30年となるから、20年とする記述は誤りである。また、同法4条本文は、更新後の存続期間について、最初の更新は更新の日から20年、2回目以降の更新は10年と定めているから、最初の更新後を10年とする記述も誤りである。さらに、同法3条ただし書により契約でこれより長い期間を定めたときはその期間となるから、50年と定めた場合に30年に短縮されるとする記述も誤りである。

Question 2

借地契約の更新に関する次のア〜エの記述のうち、借地借家法の規定によれば誤っているものはいくつあるか。
ア　借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がない場合であっても、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
イ　借地権設定者が更新請求に対して異議を述べるには、正当の事由があると認められる必要がある。
ウ　借地権の存続期間が満了した後に借地権者が土地の使用を継続する場合には、建物の有無にかかわらず更新が擬制される。
エ　正当事由の判断においては、借地権設定者が土地の明渡しと引換えに借地権者へ財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出も考慮される。

Accepted Answer

二つ。【解説】誤っているものはアとウの二つである。アについて、借地借家法5条1項は、借地権者が契約の更新を請求したときは「建物がある場合に限り」従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなすと定めているから、建物がなくても更新されるとする点で誤りである。ウについて、同条2項も、存続期間の満了後に借地権者が土地の使用を継続する場合について「建物がある場合に限り」更新を擬制すると定めているから、建物の有無にかかわらないとする点で誤りである。【他の選択肢が正しい理由】イについては、借地借家法5条1項ただし書及び同法6条により、借地権設定者が更新請求に対して異議を述べるには正当の事由が必要であるから正しい。エについては、同法6条が、正当事由の判断要素として、土地の明渡しの条件として又は明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮すると定めているから正しい。したがって誤っているものは二つであり、一つ・三つ・四つとする記述はいずれも誤りである。

Question 3

借地上の建物の滅失及び再築に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。

Accepted Answer

存続期間の満了前の再築に承諾があれば、借地権は承諾等の日から20年間存続する。。【解説】借地借家法7条1項は、借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その築造につき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続すると定めている。【他の選択肢が不適切な理由】借地借家法7条1項が定める期間は20年であるから、30年間存続するとする記述は誤りである。また、同条2項は、借地権者が新たに建物を築造する旨を通知した場合において借地権設定者がその通知を受けた後「2月以内」に異議を述べなかったときに承諾があったものとみなすと定めているから、1箇月以内とする記述も誤りである。さらに、同法8条1項は、契約の更新の後に建物の滅失があったときは借地権者が地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができると定めているから、この記述も誤りである。

Question 4

借地権の対抗力に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば誤っているものはどれか。

Accepted Answer

借地権は、借地権自体の登記がなければ、第三者に対抗することができない。。【解説】借地借家法10条1項は、借地権はその登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは第三者に対抗することができると定めている。借地権の登記には借地権設定者の協力が必要で実際には行われにくいため、借地権者が単独で備えられる建物の登記に対抗力を認めたものであるから、借地権の登記がなければ対抗できないとする記述は誤りである。【他の選択肢が正しい理由】登記された建物の所有により対抗力が認められるとする記述は借地借家法10条1項の内容そのものであるから正しい。また、同条2項本文は、建物の滅失があっても、建物を特定するために必要な事項、滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは対抗力が維持されると定めているから、この記述も正しい。さらに、同項ただし書は、建物の滅失の日から2年を経過した後は、その前に建物を新築して登記した場合に限り対抗力が認められると定めているから、この記述も正しい。

Question 5

借地上の建物の買取請求に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。

Accepted Answer

存続期間の満了により更新がないときは、借地権者は建物の買取りを請求できる。。【解説】借地借家法13条1項は、借地権の存続期間が満了した場合において契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができると定めている。借地権者が投下した資本の回収を図るとともに、社会経済上有用な建物の取壊しを避ける趣旨である。【他の選択肢が不適切な理由】判例は、借地権者の債務不履行により契約が解除された場合には建物買取請求権を行使できないとしているから、この記述は誤りである。また、借地借家法16条は同法13条の規定に反する特約で借地権者に不利なものを無効としており、買取請求権を行使しない旨の特約は借地権者に不利であって無効であるから、有効とする記述も誤りである。さらに、同法14条は、借地上の建物を取得した第三者について、借地権設定者が賃借権の譲渡等を承諾しないときに買取請求権を認めているから、この記述も誤りである。

Question 6

定期借地権等に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば誤っているものはどれか。

Accepted Answer

一般定期借地権は、存続期間を30年以上として設定することができるとされている。。【解説】借地借家法22条1項は、存続期間を「50年以上」として借地権を設定する場合に、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、建物買取請求もしないこととする旨の特約を定めることができるとしている。したがって、30年以上として設定できるとする記述は誤りである。この特約は公正証書による等書面でしなければならず、同条2項により電磁的記録によることも認められている。【他の選択肢が正しい理由】借地借家法23条3項は、事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は公正証書によってしなければならないと定めているから、この記述は正しい。また、同法24条1項は、借地権を設定する場合において30年以上を経過した日に建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができるとしているから、この記述も正しい。さらに、同法23条1項及び2項は、対象を専ら事業の用に供する建物で居住の用に供するものを除くとしているから、この記述も正しい。

Question 7

建物の賃貸借の更新等に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。

Accepted Answer

期間満了の1年前から6月前までに更新しない旨の通知をしないと更新が擬制される。。【解説】借地借家法26条1項本文は、期間の定めがある建物の賃貸借について、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなすと定めている。【他の選択肢が不適切な理由】借地借家法26条1項ただし書は、更新が擬制された場合の契約期間について「定めがないものとする」と定めているから、従前と同一の期間となるとする記述は誤りである。また、同法28条は、賃貸人による更新拒絶の通知及び解約の申入れには正当の事由が必要であると定めているから、正当事由が不要とする記述も誤りである。さらに、同法27条1項は、賃貸人が解約の申入れをした場合には解約の申入れの日から6月を経過することによって賃貸借が終了すると定めているから、3月とする記述も誤りである。

Question 8

建物の賃貸借の期間及び効力に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば誤っているものはどれか。

Accepted Answer

建物の賃貸借の存続期間は、50年を超えることができないものとされる。。【解説】借地借家法29条2項は、賃貸借の存続期間の上限を50年とする民法604条の規定は建物の賃貸借については適用しないと定めている。したがって、建物の賃貸借では50年を超える存続期間を定めることができるから、50年を超えることができないとする記述は誤りである。【他の選択肢が正しい理由】借地借家法29条1項は、期間を1年未満とする建物の賃貸借は期間の定めがない建物の賃貸借とみなすと定めているから、この記述は正しい。また、同法31条は、建物の賃貸借はその登記がなくても建物の引渡しがあったときはその後その建物について物権を取得した者に対し効力を生ずると定めているから、この記述も正しい。さらに、同法32条1項本文は、借賃が不相当となったときは契約の条件にかかわらず当事者が将来に向かって借賃の額の増減を請求できると定めているから、この記述も正しい。

Question 9

定期建物賃貸借に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。

Accepted Answer

賃貸人は、あらかじめ更新がない旨を記載した書面を交付して説明する必要がある。。【解説】借地借家法38条3項は、定期建物賃貸借をしようとするときは、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定めている。同条4項により、賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供することもできる。【他の選択肢が不適切な理由】借地借家法38条1項は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り更新がない旨を定めることができるとしており、同条2項により電磁的記録による場合も書面とみなされるが、口頭では足りないから、この記述は誤りである。また、同条5項は、事前の説明をしなかったときは契約の更新がないこととする旨の定めは無効とすると定めているから、有効なままとする記述も誤りである。さらに、同条6項は、期間が1年以上である場合には期間満了の1年前から6月前までの間に終了する旨の通知をしなければ終了を賃借人に対抗できないと定めているから、この記述も誤りである。

Question 10

借地借家法に関する次のア〜エの記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものの組み合わせはどれか。
ア　造作買取請求権を排除する特約は、建物の賃借人に不利であるから無効である。
イ　建物の転貸借がされている場合、賃貸人は転借人に通知しなければ賃貸借の終了を対抗できない。
ウ　一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、更新等に関する規定は適用されない。
エ　借賃の増額請求について協議が調わないときは、賃借人は借賃を支払わなくてよい。

Accepted Answer

イとウ。【解説】正しいものはイとウであり、その組み合わせが正解となる。イについて、借地借家法34条1項は、建物の転貸借がされている場合において建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人が転借人にその旨の通知をしなければ終了を転借人に対抗することができないと定めているから正しい。ウについて、同法40条は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には借家に関する規定を適用しないと定めているから正しい。【他の選択肢が不適切な理由】アについては、造作買取請求権を定める借地借家法33条が同法37条の強行規定の列挙から除かれており、これを排除する特約も有効と解されているから誤りである。エについては、同法32条2項本文が、増額請求について協議が調わないときは賃借人は裁判が確定するまで相当と認める額の借賃を支払えば足りると定めており、支払義務自体は免れないから誤りである。したがって、これらを含む組み合わせはいずれも正解とならない。

借地借家法の一問一答